一、出台背景

为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，扎实有序推进城市更新行动，探索破解实施过程中的堵点难点问题，打破瓶颈，高质量推动我市城市更新行动实践。我们经充分调研并征求社会各界意见，起草了《盐城市支持城市更新行动的若干政策措施》（以下简称《政策措施》）。

二、主要内容

《政策措施》包括5类17条，具体涉及优化规划编制实施管理、创新土地供应使用方式、提升产权登记办理服务水平、优化行政审批流程、加大财税金融支持和组织推进力度等支持措施。其中，“优化规划编制实施管理”明确了深化规划编制内容、科学设置规划指标、提高规划实施效率等相关内容；“创新土地供应使用方式”明确了细化完善供地条件和方式、规范引导土地用途转换、合理设定土地使用年限；“提升产权登记办理服务水平”明确了妥善处理不动产登记历史遗留问题、优化更新项目产权办理手续等相关内容；“优化行政审批流程”明确了探索“容缺”审批机制、优化施工图审查路径、完善消防审验技术流程、优化消防审验协同分类管理等相关内容。“加大财税金融支持和组织推进力度”明确了拓宽资金来源渠道、加大财政支持、落实税费优惠政策、鼓励多元主体参与、强化综合评价激励等相关内容。

三、常见问题解释

1.问：《政策措施》中优化规划编制实施管理的措施有哪些？

答：第1-3条明确，深化规划编制内容，发挥详细规划引导作用，按照急用先编原则，充分考虑城市更新实际需求编制更新地区详细规划，且详细规划编制需要加强用地与功能引导的弹性和兼容。科学设置规划指标，按照“优化不恶化”原则，在详细规划中对规划指标进行适应性优化完善。对于城市更新地区增设必要附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率和建筑密度。提高规划实施效率，实施并联审批，缩短规划许可办理时长。经市、县人民政府审定的城市更新项目实施方案可以作为详细规划调整的参考。

2.问：《政策措施》对城市更新项目在供地条件和方式上有哪些细化和完善？

答：第4条明确，依法依规综合运用多种方式保障城市更新项目用地。城市更新所需地下空间土地使用权在符合相关规划的情况下可单独出让，也可结合地上建设用地使用权一并出让。由各类主体实施搬迁、收购、整理并有保留建筑物的项目，以及有历史保护价值和文物保护要求的保留建筑项目，依法可以带保留建（构）筑物实施带方案挂牌或招标方式供地。对以租赁方式取得国有土地使用权的更新项目，在租赁期内依法依规完成更新改造的，经依法批准可在租赁期满后依法以协议出让方式取得土地，按规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。鼓励原土地使用权人依法以转让、经分割审批后部分转让或出租土地使用权等方式盘活利用。

3.问：《政策措施》对规范引导城市更新中的土地用途转换、合理设定土地使用年限有哪些举措？

答：第5-6条明确，规范引导土地用途转换，支持不同产业用地类型合理转换，发展新业态产业，可继续按原用途和土地权利类型适用土地过渡期政策。依法办理城市更新项目用途转换用地手续，补缴土地出让金可以按规定分期缴纳。合理设定土地使用年限，根据产业发展实际需要，采用不高于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地。城市更新区域内原出让土地以拆除重建等方式实施，其出让年期一般与原证载土地使用权年期保持不变；涉及用途变更的，其出让年期一般不得超出原出让年期且不得高于法定最高年期。

4.问：《政策措施》对提升产权登记办理服务水平有哪些举措？

答：第7-8条明确，妥善处理历史遗留问题，根据实际情况适时出台政策文件，针对各类不动产历史遗留问题，进一步明确不动产确权登记路径。优化产权办理手续，对城市更新形成的、兼容多种功能的不动产，明确分割审批方式和分区分层设权后办理不动产登记。支持引入转移预告登记制度，可以“带押过户”方式办理不动产转移和登记手续。

5.问：《政策措施》对优化行政审批流程有哪些举措？

答：第9-12条明确，探索“容缺”审批机制，设立城市更新项目行政审批绿色通道，合理压缩审批时限。采取打包审批、联合审批、联合验收等方式简化城市更新项目审批环节，分类制定简化审批流程方案，逐步推进城市更新审批事项同级化。优化施工图审查路径，对无法满足现行标准的城市更新项目，将专家论证意见作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等依据。支持开展建筑师负责制试点，探索施工图审查自审承诺制管理。完善消防审验技术流程，对历史文化街区保护利用的更新项目，指导编制防火安全保障方案；对历史建筑改造利用的更新项目，保障方案和专家意见作为相关审批管理的依据。优化消防审验协同分类管理，建立城市更新中既有建筑改造利用的规划、建设、消防的审批管理规则。建立既有建筑改造项目分级分类目录清单，对目录清单中的一般项目进一步优化程序要件。

6.问：《政策措施》对加大财税金融支持和组织推进力度方面有哪些措施？

答：第13-17条明确，拓宽资金来源渠道，鼓励各类银行为项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。对可经营、出售、出租的更新项目，通过REITs、社会投资人＋EPC等多渠道筹集资金。鼓励利用住房公积金支持城市更新项目。鼓励引导有条件的国有企业、市场力量参与，探索项目市场化融资模式。加大财政支持，鼓励各类企业申报省“城新贷”财政贴息项目，市财政同步给予市级配套，鼓励各县（市）参照执行。落实税费优惠政策，城市更新项目符合国家、省有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。鼓励多元主体参与，探索运用政府征收收储、产权主体间权属转让、联营入股、自主改造等多种形式开展城市更新活动。支持成立专业化更新实施主体，鼓励运用基层议事协商载体和平台。建立分类评价办法，对实施水平较高、综合效益明显的项目及时总结经验，优先向上推荐各类奖项申报。